同为川渝地产一哥,为什么蓝光挂了,龙湖却活了?

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这是杨一第 253篇 原创文章


最近在研究整个川渝地区的本土头部房企,有个小思考:

 

同样都是本土一哥,为什么重庆龙湖活的风生水起,而四川蓝光却落得暴雷卖身下场,而且还鲜有人出资入股抢救。


原本都是川渝地区的优质民营房企,为何结果却如此天差地别?


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从城市层面而言,四川和成都的城市基本面和营商环境都要略好于重庆,所以肯定不是四川和成都的房企经营土壤出现了问题。

 

但我在研究过程中,也发现了这样一个事实:

四川和贵州房企很少有往外走的,要么不走,要么走挂了。

 

在蓝光凋零之后,成都的本土房企势力一落千丈,在2021年的成都房企销售额TOP排名中,前5个都是全国性房企,如万科、保利等,本土房企如人居、德商的市场份额相对较小。

 

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△ 成都销售额TOP20房企排名情况


贵阳也有同样的问题。

中天、宏立城包括麒龙基本都是在贵州区域发展,很少有向外开拓市场的。宏立城之前还信心勃勃地向东南亚地产进军,结果折戟沉沙。

 

而反观重庆,龙湖、东原、华宇这些在全国各地都开枝散叶,龙湖还把总部搬到了北京,并同时维持着重庆大本营的优势地位。

 

这和蓝光把总部搬到上海之后,结果后院起火,彻底丢失了西南大本营。

 

一上一下,简直是云泥之别。

 

我个人觉得,家族房企是很难壮大的,而像龙湖这种早早就引入了职业经理人,公司可以更加成规模、成体系的发展,在迈向更大规模的同时还罕见地保持了绿档。

 

但地方本土房企囿于家族关系、自身眼界和战略,一辈子都迈不开脚,迈出去了的结果也不会太好。


刘德科在某篇文章中说过:可以用三个刻度来衡量当前中国房地产行业糟糕到了什么程度?


恒大刻度线:用于衡量行业是否出现裂痕


世茂刻度线:用于衡量行业是否大面积失控


龙湖刻度线:用于衡量行业是否彻底崩溃


龙湖已经成了中国房地产行业的底线。


而这样的地位,很明显蓝光不曾拥有过。


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一个企业的生死存亡,除跟企业经营有关之外,还跟战略选址眼光有关。

 

比如龙湖在重庆的项目基本都是北区和西区,都是重庆城市的发展方向,是直接站在风口上的,而且一直都在飘。

 

从当初的新牌坊、大学城、礼嘉、再到璧山,龙湖基本都踩准了节奏,一步步走的非常稳。


至于说它是真的有这么厉害的战略眼光,还是政商关系处理融洽,这不得而知。

 

但政商关系的处理得当与否,也是考验本土房企的重要实力之一。

 

而且现在龙湖在重庆拿地,很多都是跟地方国企平台合作的,比如跟康田、颐天康养、两江置业合作……这又一步降低了拿地成本。

 

而蓝光的战略眼光,略逊一筹。

 

早在2018年四季度,整个房地产市场就已经下行了,万科当时喊出了“活下去”的口号,泰禾、福晟、华夏幸福已经接连出现现金流危机。

 

而蓝光却在2019年将大本营搬到上海,疯狂扩张,并且还高溢价拿地,投资为了拿地而拿地,最终推高了自身拿地的成本。

 

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△ 蓝债券违约的来龙去脉


蓝光还犯了个致命错误——重仓三四线城市。


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△ 蓝光近几年土储情况


土储下沉,使得蓝光流动性承压,每年的现金回款难以支撑较高的财务和土地款支出


当债务密集到期时,再融资难以续上,自身流动性和经营回款不足,因此会出现债券兑付困难。

 

对行业战略的思考,蓝光明显做的还不够。


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房子最后是卖给客户的,客户买到的是一个家,是一种生活方式。

 

开发商的产品做的足够好,能把房子卖出去,才是真的强。

靠价格来卖房子,算什么本事。

 

在重庆,论到产品力,龙湖要是摆手谦虚说是第二,敢说第一的选手应该不多。

 

10多年的蓝湖郡、香樟林,现在还在继续为龙湖品牌力摇旗助威。

 

前几年的龙湖揽境、龙湖舜山府,也让龙湖又挣了一把人气。

 

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△ 舜山府实景图,图源网络


虽然很多人说龙湖已经不是已经的龙湖了,产品没有什么创新,物业服务质量也下滑了,“龙民”当着也没那么风光了。

 

这确实也是事实。

但现在一提到买新房或者二手房,龙湖还基本是客户的首选。

 

而蓝光在四川则完全没有这般的品牌号召力,首先在产品方面它就不具备强产品力,几大产品系也都是偏刚需,缺少高端改善产品。

 

现在蓝光的住宅主要有5大产品系:芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系。

 

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△ 蓝光产品系


目前除黑钻系之外,其余4个产品系均进入了重庆,但几乎没有什么知名度。

 

买蓝光重庆项目的客户,现在最关心的就是它会不会烂尾,而且这些项目被重庆的多个开发商挑挑拣拣,一会是X科要买,一会又是X科以1元价格收购。其中疑云众多,不再赘叙。

 

金杯银杯,不如老百姓的口碑。

 

如果不能用好产品打动客户,那开发商就很难赢得客户的尊重。


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房地产本质上是金融的游戏,没钱就玩不了。

 

龙湖是双轮驱动,商业和住宅两条腿走路。

 

而且连最难玩的商业地产都被龙湖玩出了新花样,现在重庆人一逛街基本就是逛龙湖天街,而且满重庆到处都是天街。

 

重庆最热闹也最赚钱的商业,应该是天街了。

 

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△ 重庆龙湖天街分布图,杨一自制图

 

住宅也赚钱、商业也赚钱,整个企业的经营模式非常好,这就导致资本市场对龙湖非常看好,其借债利率最低仅有4.5%,基本和央企持平,这一点在民营房企中很少有人与之匹敌

 

住宅和商业,龙湖在重庆都做到了顶尖,它不赚钱谁赚钱。

 

而反观蓝光是住宅单轮驱动,造血能力有限。而在寻找企业的第二增长曲线上,蓝光选择了看起来很美、实则很烧钱的文旅项目。

 

2017年,蓝光文旅从集团剥离,计划投资超425亿,但直至2020年,落地的仅有都江堰水果侠星球,目前也已无限期关停。

 

多元化拖累了蓝光的现金流。



尾声:

时代大起大落,最先适应的人,才能收到时代馈赠的红利。

 

任何企业出场都有时代特征,那个时代过去了,这个企业也就过去了,没必要和时代争。

 

能曾经有幸在时代上留下自身深深浅浅的脚印,已然足够。



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