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看看上海的那些老房子



上海解放前建造的老房子,包括了古老住宅、里弄住宅、花园和公寓住宅、旧工房、棚户简屋、平民村等。解放后,为配合国家建设需要以及不断增长的居住需求,国家牵头兴建了各类工人新村。按现有标准看,住房条件都相对较差。出现了材料节省,施工快速的大板房、小梁薄板房屋。到了上世纪七、八十年代,建造了大量预制板砖混结构房屋,层数多为5至6层。20世纪90年代之后,特别是1998年住房制度改革以后,新建的都是开发商主导的商品住房,高层住宅占比不断增加,各类配套条件也不断提高。


截至2018年,上海全市尚有约400万平方米、17.8万户住房无卫生设施。其中300万平方米已纳入旧改地块,尚有约100万平方米位于未纳入旧改的各类保留保护里弄房屋中。全市另有约628万平方米、15.2万户为共用卫生设施住房。其中,271万平方米位于解放后建设的不成套职工住宅,另有约357万平方米位于新里、公寓、花园洋房等。


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上海既有建筑改造进程面面观



2010年以前,以APEC、世博会为契机,上海政府牵头推进以外观为导向的改造;“十二五”期间,切实强化安全管理,改造内容逐步向功能性倾斜;2014年1号课题创新社会治理的成果运用,强调有机更新的模式创新;2017年“留改拆”全面转向,突出历史风貌的保护以及“马桶”问题、成套问题的解决,提升了改造的深度。


“十三五”期间,根据上海市委“创新社会治理、加强基层建设”一号课题的调研成果,发布了《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)》,积极推动鼓励各区、各街镇因地制宜丰富旧住房修缮改造内容,形成旧住房修缮改造与小区综合治理的联动平台。2014年颁布《上海市旧住房拆除重建项目实施办法(试行)》,确定了若干个拆除重建试点项目,在确保试点项目有序开展实施的同时,相关区也积极扩大试点。2017年《关于坚持“留改拆”并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的发布标志着上海老旧住房更新改造进入到全新的阶段。2017年,上海市印发《关于加快推进本市各类里弄房屋修缮改造工作的通知》,明确了“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”四个方面的内容,加大了市、区财力支持力度。2018年,上海市印发《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》,拆除重建实施对象是指建筑结构差、年久失修、建设于上世纪五十至七十年代左右的以不成套公有工房为主,或被房屋安全专业检测单位鉴定为危房或局部危险房屋、无修缮保留价值的。


目前上海市老旧住房修缮改造类型主要有成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造,除此之外,还有高、多层综合整治。

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老旧小区有机更新案例


产权房小区业主牵头模式——闵行区黎安二村为缓解老旧居民小区由于缺乏停车位而造成的占道、占绿停车,严重阻碍突发情况下应急车辆正常通行的现象,闵行区莘庄镇出台老旧小区占用部分绿化改停车位的备案流程,并首先在居民自治程度较高的黎安二村进行了试点,取得了良好的成效。该项目资金完全依靠小区业主的维修基金支出,停车位改建完成后,改造区域车位从原有的37个增至68个,大大改善了小区主干道占道停车现象。


产权房小区业主参与模式——静安区彭浦镇。彭浦镇探索实施了第三方专业团队+业主自治的模式,取得了良好的成效。彭浦镇委托的专业的第三方规划设计团队,从项目调研、方案编制到实施建设全过程全程参与,也是一次公众参与社区规划的深度实践。规划师的角色由传统的蓝图绘制到问题协调转变,服务对象和利益主体由政府、开发商逐渐向普通居民转变。


跨小区资源整合——杨浦延吉睦邻中心睦邻中心的行政管理由街道的社区自治办负责,该自治办是1号课题成果之后建立的新的部门。


运营方面采取了“政社合作”的机制,即由政府向专业的社会组织购买服务,由该组织负责具体运营。延吉街道利用睦邻中心平台,将各方市场资源进行了整合,实现了将购物、金融、旅游、投资、健康、物业等社会资源都纳入到服务商团队中,将专业的社会资源通过平台更有效地传递给居民。


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成片里弄改造重点案例


步高里模式。步高里是原卢湾区在上海最大的旧式里弄优秀历史建筑,保护等级较高。改造过程严格按照保护要求进行修缮,确保房屋安全,改善居住功能和居住条件,根据实际情况改善管线、厨房和卫生设备等,在保留历史风貌的同时,保持了原来的居住特性,传承原生态的历史生活场景,成为城市人文记忆传承的核心。取得成功经验后,相关区逐步拓展深化到成区域的修缮保护,如长宁区实施了愚园路风貌道路沿线的保护性修缮,徐汇区实施了整个衡复风貌区的保护性修缮,原静安区实施了整个区域范围内保留保护建筑的保护性修缮等。


春阳里模式。春阳里属于保护等级不高的历史文化风貌区、风貌街坊,采用内部整体改造方式,在保留原建筑风貌的前提下,运用微更新、渐进式的保护方法,有效改善居民住房条件和居住环境。本次更新改造在原建筑基础上进行,更新改造后每户的房间布局等也不可能做到完全一致,只能做到相对改善,相对均衡。旨在解决厨卫设施、防虫防潮、管线落地、结构加固、楼梯整修、消除隐患等。


田子坊模式。尝试了社会力量介入式活化的途径,由政府改善基础设施,企业商店、艺术家入驻,居民自发以住宅上住下租方式参与商业经营活动。


同福里模式。同福里以整体征收、土地储备后出让的模式,通过部分“留房不留人,实现对地块风貌以及部分石库门的保留保护。项目整体征收后,地块分为保留建筑区、复建建筑区及新建建筑区。


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结语


目前,上海市老旧住房更新改造依然存在很多难点和需要解决的主要问题,如居民意愿难统一,居民工作难度大;改造受客观条件限制,规划、建设指标难以突破;资金依靠政府投入,可持续性不足;就地改造固化原有不合理的居住格局等,既有建筑改造既是国家稳投资的重点工作,也是重大的民生工程,需要社会各界群策群力、共同缔造。

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