传统地产规模见顶?错!万亿级城市更新才刚开始,秘密都在这本“笔记”里

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艳姐说


1979年,改革春风在南国大地劲吹,深圳蛇口工业区破天荒地打出了“时间就是金钱,效率就是生命”的标语,成为特区敢闯敢拼的精神缩影。

事实证明,这句标语在当时深圳很多领域都发挥了效用,包括违建。

彼时,因为城市急速扩张、人口涌入,“建楼”成了深圳当地村民简单粗暴的致富的法门。一夜之间,这座城市的私搭滥盖的楼房会像野草一样野蛮疯长,遍地开花。

深圳违建问题已经到了哪种地步?当时有报道统计:

全市原住民人均1栋的违法建筑。

因为城中村畸形发展,年轻的深圳“城市”还没成熟,就面临“更新”的难题。

从1999年至2004年,一场大规模的城中村改造的运动在深圳浩荡拉开,一栋栋楼在爆破声中轰然倒地,很快便又拔地而起了一座座新大楼。

越破越难改,越拆越年轻。这种魔幻主义现象,至今仍在深圳上演。

发生在深圳身上的故事,在过去十几年间同样在中国其他城市上演,所有这些故事构成了一个统一的困惑:我们究竟要把城市变成什么样子?

几天前,艳姐读到了上海三联书店融信集团一起出版的《城市生长:融信集团城市更新十观》,这本书上下两卷,超十万字。

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如果要探究上面的问题,这本书提供了一个不错的角度——试着将城市拆分成一个个独立的子系统,分别从这些子系统中发掘更新的价值。今天我们来系统的谈一谈。

01
城市更新这块“硬骨头”
应该交给谁来啃?

“城市更新”,究竟要“更新”什么?简单来说,就是要更新和升级城市结构、功能体系以及产业结构。

话虽如此,但城市更新是业内公认的“硬骨头”,原因很简单,因为这项工程流程相当漫长、资金投入巨大、过程中不确定因素多、需要极强的专业能力和人才。

即便有一副“好牙口”敢去啃这块“硬骨头”,干嘛不去做相对容易的开发模式?

不好做,但也必须要有人去做,为什么?因为前有城市发展阶段导向存在,后有地产行业进入存量时代的大趋势。

因此,业内专家有个统一的共识——城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。

在《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书中,记录了融信对城市更新的研究和思索,但不同的是,他不像是一本刻板理论的大部头,而是从9个维度给城市做了一个“切片手术”。

哪9个维度?分别是人口、交通、街道、景观、文化、商业、村落、产业、邻里。

这种切片化的方式,能对城市更新这个宏大的议题做最佳的拆分,没有漏掉任何一个细节,而且更加清晰易懂,任何一个对城市更新没有概念的人看到这9个维度也会会心一笑,因为这就是人们每天都要打交道的地方,他已经成为了我们生活的一部分,要对齐改动和升级,我有清晰的感知和需求。

比如在这本书的“景观篇”的部分,提到了2000年的一桩公案,背景劲松街道居民自筹款粉刷临街楼房外立面,没想到刷出的颜色是委托公司总经理本人喜爱的宝石蓝。遭到居民强烈反对的“二稿”,又是和周边环境不搭配且饱和度过高的橘红。

这场纠纷引发了“北京城需要什么样的色彩”的全城大讨论,也让更多人关注到中国城市发展过程中,城市色彩纷乱、各类色彩杂烩乱炖,甚至滥用吴用色彩而引发色彩污染的问题。

这也开启了杭州、南京、武汉等大城市有意向探索和规划城市色彩的实践。虽然意向和诉求强烈,但城市色彩规划的工作难度极大,既因为缺乏经验依凭,也因为城市新旧交杂。城市色彩成为了城市更新过程中一个极具挑战的课题。

没有那么多的学术扯理论,一个生动的小故事,就把规划落后的后遗症讲明白了。


02
三个故事
读懂“融信式”旧改

但同样做城市更新,参与其中的玩家也会“挑肥拣瘦”。一般来说,房企参与拆除重建类的城市更新意愿最大,因为整体上看,住宅能实现的增值收益空间最大,且确定性较强,房企能分享土地增值空间。

再考虑实现的难度,一般单一权力主体的旧厂改造难度最小,其次城中村拆除重建类的改造难度次之,旧住宅的改造往往影响因素广泛,难度较大。

所幸中国并不缺乏有担当有挑战精神的企业,在《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书中,融信就选择了相对高难度的城市更新任务来挑战。

融信的城市更新经历三个阶段,未来将进行何种方式探索,这一切,必须积累从过往一切所思所行的经验上,才会有回响。

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下面,我们从三个旧改案例出发剖析“中国式旧改”的前世今生。

2010年开始,福州世欧王庄项目为代表的高品质“城中村”改造,是融信城市更新1.0时代的序曲。

福州世欧王庄地处鼓楼、台江、晋安三区中轴之上,项目占地381亩,安置房数量约3000户,是当时福州市拆迁改造规模最大,涉及群众最多的旧改项目。

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世欧王庄更新前

面对着一片已经无法适应现代人新型生活需求的城市死角,为了追平滞后的“时代差”,融信大面积拆除了陈旧破败的旧建筑,全国范围内首次以商品房标准建造拆迁安置房,并自持经营大型商业综合体。

于是,以旧有土地为载体,一扇全新的生活界面拔然而起,商业、办公、居住、酒店、餐饮等城市功能通过合理组合,形成了福州赶超时代水平的生活圈、交际圈、商旅圈。

随之,融信通过这次成功破旧立新的尝试,正式步入了城市更新时代。

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世欧王庄更新后

融信城市更新自1.0时代跃入2.0时代的分水岭,是融信双杭城,这是一个更有情味的故事。

融信针对性地保留和修复了大量负载有城市文化与记忆的古建筑,并且通过高端住宅和商业区的更新为区域带来新功能,促成一场新旧元素的有机融合。

随后,融信献出城市更新3.0时代的肇始,一个封面级作品:福州海月江潮。

福州这样的历史名城,在摊大饼般向城市郊区扩张的过程中,原市中心等区域日渐陈旧,衰落。

然而,凝聚着城市的共同记忆、拥有卓著的历史人文价值,优越的地段让市中心成为城市更新中占比较大的核心级“存量市场”。

比如海月江潮,地属苍霞地块,所处位置恰好是“海上丝绸之路”起点的上下杭苍霞片区,存有大量文物、历史建筑和名木古树,如何妥善地保护是一个难题。

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另外,项目占地124亩,建筑体量达15.3万平方米,体量之巨是福建省规模最大也是最为复杂的城市更新项目之一。

当时,旧城改造、古建保护、商业开发三重难题同时摆在融信面前,意味着融信肩上不仅担着城市革新者,还肩负着文化守护者的责任。

前路一片空白,没有案例和规范可循:

土地性质复杂且不确定;地形复杂且无明确说明;文物古迹和宗教建筑要如何保护修复,没有明确说明;古建筑的保护和退让范围,没有明确界定……

如何在“窄桥小舟”的逼仄空间中,实现精准到位的击打腾挪,将“寸劲”发挥到极致,融信在未知的前路上摸索着。

①历史循迹

福州滨邻岷江,“水退城进、港启城兴”,闽江的动态和福州的城市命运息息相关,也影响了城中街区、街巷的空间形态。

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水路河道对现有街巷的宽窄尺度、延伸朝向和连贯性拥有紧密的关联,预示着福州城市更新的未来。

融信“以水循迹”,对海月江潮项目的规划布局、街巷道路做了前承渊源的肌理演化,并以此进行现代城市商业和文化中心的再造。

最终,融信提取了原有街巷的框架,以空间节点为“点”,区域轴线为“线”,通过片区联动周边,辐射城市之“面”,形成了“两轴两带一片区”的架构,完成了“两带六节点多街巷”的布局。

②古建街巷修复

从街巷的风貌到墙体的尺度,甚至是一砖一瓦,需要保护的遗产多且杂地贯穿了整个开发过程,开发难度大,周期长前所未有。

另一方面,古木遗迹星罗棋布地分布在区域中,将街巷分割成狭小的场地,并且和周边的民宅、违建互相咬合,给保护和修缮带来了“牵一发而动全身”的难题。

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为了保留原有建筑的肌理与尺度,同时平衡现代商业街区的建造尺度,融信耗时半年和政府部门交涉,最终在项目基督教堂和10栋文物建筑等文保建筑周边,退让了至少5米的距离,在教堂四周,退让距离更是达到6至9米。

为了保护历史古建,融信让地块从最早的10.5万平方米出让面积,缩水到8.2万平方米,堪称现代版的“六尺巷”故事。

并且,融信在政府和“名城委”的指导下,协同国内外古建专家团队和设计团队,耗时四年时间,以“点对点”的“针灸式”研磨,确定了每一栋楼的文保方案。

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以24栋历史建筑为原本,融信再现了福州第一家照相馆、第一家西餐厅、还有南方日报社的旧址、福州官办银元局等……一座座城市脉络的记忆被唤醒。

③城市拼贴

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融创在本次城市更新中更是独创了“城市拼贴”的手法,将“现代化街区”和“古建保护区”重组整合。

比如将古榕树、茶亭、戏曲等人文元素融入热闹的商业街区,以一种富有时代感的方式表达人生百态,以新旧混搭的更新,实现了苍霞地域百年沉淀古今记忆的交叠共生。

④ASIA街区

在项目的更新实践中,海月江潮还独创性地提出了“ASIA体验式街区”的营建理念,把苍霞新旧交融的原有多样化空间融入现代社会的语境。

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商业、文旅、居住犬牙交错,使居民同时享受到居住的安宁和商业的热闹,也让海月江潮成为代表未来城市生活的一处范本。


03
融信的“城市更新”笔记
为什么要和三联“组CP”

《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书最大的特点就是,没有用“理论研究”的学术语言去探讨城市更新的严肃主题,而是列举了大量有趣的,新奇的城市更新故事。

这些故事或许就发生在你生活的城市中,你就是这一切变迁的观察者体验者,读起来让人倍感亲切。

但这并不是说这本书是一本缺少干货的书,恰恰相反,这本书巧妙地将观点、经验和思考见解,巧妙地“埋伏”和包装在一个个案例背后。

总结下来看,这本分成上下两卷的《城市生长:融信集团城市更新十观》,上卷将城市拆成了9个子系统分别讨论,在传统学院派的城市更新研究体系中另辟蹊径,相当有趣;下卷则总结了融信十年城市更新的八大案例,内容详实,经验成熟,相当有料

而融信的这本“城市更新笔记”,选择了和三联书店合作出版,也蕴藏了更深刻的情怀。三联书店拥有近百年历史,一直是中国知识分子的精神家园。在时代当下,三联一直扮演着一个忠实记录者的身份,拥有国内最具文化底蕴和人文色彩的文化品牌。

而在融信的基因汇里,品质与美好生活一直是高频词汇。融信与三联共同构筑的城市更新脉络,既有亲历者的真实感受,也有旁观者的人文情怀,相信两者之间一定会擦出不一样的火花。

正因如此,这部作品也得到了清华大学建筑学院教授徐卫国、福州市规划设计研究院副院长总建筑师严龙华、骏地设计副总建筑师申鹏等业内大咖的青睐和推荐。

结语

《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书的卷首语,融信集团总裁余丽娟女士将融信十年城市更新实践形容为“冰炭同炉”。古人云“冰炭同炉,大道可期”,指的是如果两种本就对立的事务能够相处,是道的至高境界。

对于中国城市更新的事业来说,所谓“冰与炭”指的大概就是每一步的冷静理性,和对这份事业不断探索实践的热忱。


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